Le marché immobilier locatif en France connaît une situation contrastée en 2024, après une année 2023 marquée par une baisse historique des ventes et des prix. Quels sont les facteurs qui expliquent cette évolution ? Quelles sont les villes où il fait bon investir ou louer ? Quels sont les conseils à suivre pour réussir son projet locatif ? Nous allons répondre à ces questions en nous appuyant sur les données et les analyses de sources fiables comme la FNAIM ou Orpi. Nous verrons ensuite quelles sont les perspectives d’avenir pour le marché immobilier locatif, en tenant compte des incertitudes liées à la conjoncture, à la politique du logement ou aux nouvelles tendances de consommation.

Les facteurs de la baisse du marché immobilier en 2023

Le marché immobilier en France a connu une année 2023 difficile, avec une chute des ventes et des prix sans précédent. Selon la FNAIM, le nombre de transactions a baissé de 15% par rapport à 2022, et le prix moyen du mètre carré a reculé de 3,5%. Plusieurs facteurs ont contribué à cette dégradation du marché immobilier locatif, notamment :

• La crise économique liée à la pandémie de Covid-19, qui a réduit le pouvoir d’achat et la confiance des ménages. Le taux de chômage a atteint 10,5% en 2023, et le PIB a reculé de 1,2%. Face à cette situation, de nombreux Français ont renoncé à leur projet immobilier, par manque de moyens ou par prudence.
• La hausse des taux de crédit, qui a rendu l’accès à la propriété plus difficile pour les primo-accédants. Les banques ont durci leurs conditions d’octroi des prêts immobiliers, en demandant des apports plus importants, des revenus plus stables, et des durées plus courtes. Le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans est passé de 1,2% en 2022 à 1,8% en 2023, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
• Le durcissement des conditions d’accès à la propriété, qui a limité la demande. Le gouvernement a mis en place des mesures visant à réduire le nombre de logements énergivores et à favoriser la rénovation énergétique. La réforme du DPE, entrée en vigueur en juillet 2023, a classé près de 5 millions de logements en catégorie F ou G, les rendant inéligibles à la vente ou à la location. Le coût moyen d’une rénovation énergétique est estimé à 25 000 euros par logement, selon l’ADEME.
• La baisse de l’offre de logements neufs, qui a accentué la pénurie de logements. La crise sanitaire a entraîné des retards dans les chantiers, des difficultés d’approvisionnement en matériaux, et des annulations de permis de construire. Selon la FNAIM, le nombre de logements neufs mis en vente a baissé de 20% en 2023, et le délai moyen de livraison a augmenté de 6 mois.

Ces facteurs ont eu des conséquences directes sur le marché immobilier locatif, qui a connu une tension accrue. La baisse de l’offre de logements à vendre ou à louer a entraîné une hausse des loyers, qui ont augmenté de 4,2% en moyenne en 2023, selon l’Observatoire Clameur. La demande locative a également été soutenue par les ménages qui ont différé ou renoncé à leur projet d’achat, ou qui ont opté pour des locations de courte durée. Selon Orpi, le taux de vacance locative a atteint son plus bas niveau historique, à 4,5%.

Les exemples de villes où le marché locatif est tendu ou attractif

Le marché locatif en France présente des disparités importantes selon les villes, en fonction de l’offre, de la demande, des loyers et de la rentabilité. On peut distinguer deux types de villes : celles où le marché immobilier locatif est tendu, et celles où il est attractif.

Les villes où le marché locatif est tendu sont celles où les prix sont élevés, l’offre est faible, la demande est forte et la rentabilité est faible. Ce sont généralement des villes qui bénéficient d’une forte attractivité économique, culturelle, touristique ou universitaire, et qui souffrent d’une pénurie de logements. Parmi ces villes, on peut citer :

• Paris, où le prix moyen du mètre carré est de 11 000 euros, le loyer moyen est de 28 euros par mètre carré, et le rendement locatif est de 3%. La capitale est confrontée à une offre de logements insuffisante, à une concurrence des locations saisonnières, et à un encadrement des loyers qui limite les marges des propriétaires.
• Lyon, où le prix moyen du mètre carré est de 5 000 euros, le loyer moyen est de 15 euros par mètre carré, et le rendement locatif est de 3,6%. La deuxième ville de France est très prisée pour son dynamisme économique, sa qualité de vie, et son rayonnement culturel. Elle connaît une forte demande locative, notamment de la part des étudiants, mais aussi une offre limitée, en raison du manque de foncier disponible et de la protection du patrimoine historique.
• Bordeaux, où le prix moyen du mètre carré est de 4 500 euros, le loyer moyen est de 14 euros par mètre carré, et le rendement locatif est de 3,7%. La ville du vin a connu une forte hausse des prix ces dernières années, grâce à son attractivité touristique, à son projet urbain Euratlantique, et à l’arrivée de la LGV. Elle attire de nombreux locataires, mais peine à répondre à la demande, en raison du déficit de logements sociaux et de la spéculation immobilière.

Les villes où le marché immobilier locatif est attractif sont celles où les prix sont plus abordables, l’offre est plus importante, la demande est soutenue et la rentabilité est plus élevée. Ce sont généralement des villes qui affichent un fort potentiel de développement, une bonne qualité de vie, et une diversité de l’offre locative. Parmi ces villes, on peut citer :

• Nantes, où le prix moyen du mètre carré est de 3 500 euros, le loyer moyen est de 12 euros par mètre carré, et le rendement locatif est de 4,1%. La ville de la Loire est réputée pour son dynamisme démographique, économique et culturel. Elle bénéficie d’une forte demande locative, notamment de la part des jeunes actifs et des familles, mais aussi d’une offre variée, comprenant des logements neufs, anciens, ou rénovés.
• Rennes, où le prix moyen du mètre carré est de 3 000 euros, le loyer moyen est de 11 euros par mètre carré, et le rendement locatif est de 4,4%. La capitale bretonne est un pôle universitaire, technologique et administratif. Elle attire de nombreux locataires, grâce à son cadre de vie, à son projet urbain EuroRennes, et à l’arrivée de la LGV. Elle dispose également d’une offre conséquente, avec des logements neufs éligibles au dispositif Pinel, ou des logements anciens à rénover avec le dispositif Denormandie.
• Toulouse, où le prix moyen du mètre carré est de 2 800 euros, le loyer moyen est de 10 euros par mètre carré, et le rendement locatif est de 4,3%. La ville rose est un pôle d’excellence dans les domaines de l’aéronautique, du spatial, ou de la santé. Elle séduit de nombreux locataires, grâce à son climat, à son patrimoine, et à son animation. Elle offre également un large choix de logements, allant des studios aux maisons, en passant par les appartements de standing.

Les conseils pour les investisseurs locatifs

Investir dans l’immobilier locatif en France en 2024 peut être une opportunité intéressante, à condition de respecter quelques règles de base. Voici quelques conseils pratiques pour les investisseurs locatifs, en tenant compte du contexte du marché immobilier :

• Choisir un bien en fonction de sa localisation, de son état, de son potentiel locatif, et de sa rentabilité. Il est important de se renseigner sur le marché immobilier locatif de la ville où l’on souhaite investir, en analysant l’offre, la demande, les loyers, et la rentabilité. Il faut également visiter le bien, vérifier son état, sa conformité aux normes, et son potentiel d’amélioration. Il faut enfin calculer la rentabilité du projet, en prenant en compte le prix d’achat, les frais annexes, les charges, les impôts, et les revenus locatifs.
• Profiter des dispositifs de défiscalisation existants, comme le Pinel, le Denormandie, le Malraux, ou le Censi-Bouvard. Ces dispositifs permettent de réduire ses impôts en investissant dans des logements neufs ou anciens, sous certaines conditions de location, de plafonds de loyers, de ressources des locataires, ou de travaux de rénovation. Ils peuvent représenter un avantage fiscal significatif, à condition de bien choisir son bien, sa durée d’engagement, et son régime fiscal.

Investir dans le locatif saisonnier ou touristique en France, une bonne idée pour 2024 ?

Le locatif saisonnier ou touristique consiste à louer un logement meublé pour une courte durée, généralement inférieure à 90 jours, à des personnes qui n’y élisent pas domicile. Ce type de location peut être une source de revenus complémentaires pour les propriétaires, mais aussi une opportunité de diversifier leur patrimoine immobilier. Toutefois, investir dans le locatif saisonnier ou touristique en France en 2024 n’est pas sans risques, ni sans contraintes. Il faut en effet tenir compte de plusieurs éléments, tels que :

• La réglementation applicable, qui varie selon les communes et les zones géographiques. Certaines villes, comme Paris, Lyon, Bordeaux, ou Marseille, imposent des obligations aux loueurs, comme la déclaration en mairie, l’obtention d’un numéro d’enregistrement, le respect d’un plafond annuel de jours de location, ou le paiement de la taxe de séjour. D’autres villes, comme Nantes, Rennes, ou Toulouse, sont plus souples, mais peuvent également adopter des mesures restrictives en cas de tension du marché locatif.
• La fiscalité applicable, qui pourrait être alourdie en 2024. Le projet de loi de finances pour 2024 envisage en effet de réduire l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC de 71% à 50% pour les meublés de tourisme classés en zone tendue, et de diminuer le seuil maximum de 188 700€ à 77 700€. Seuls les meublés de tourisme classés hors zones tendues pourraient bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, portant le taux global abattu à 51%. Ces mesures visent à limiter le nombre de meublés de tourisme en France, et à favoriser la location à l’année ou la location moyenne durée.
• La rentabilité potentielle, qui dépend de la demande, de l’offre, et des coûts. Le locatif saisonnier ou touristique peut être plus rentable que la location classique, en raison des loyers plus élevés et de la possibilité de moduler les tarifs selon les périodes. Toutefois, il faut aussi prendre en compte les coûts liés à l’achat, à l’aménagement, à l’entretien, à la gestion, ou à la promotion du logement. Il faut également faire face à la concurrence des autres loueurs, des hôtels, ou des plateformes de réservation en ligne, comme Airbnb ou Booking.
• Le risque inhérent, qui est lié à la conjoncture, à la réglementation, ou aux aléas. Le locatif saisonnier ou touristique est soumis aux fluctuations de la demande, qui peut varier selon les saisons, les événements, ou les crises sanitaires. Il est également exposé aux changements de la réglementation, qui peut devenir plus contraignante ou plus favorable selon les décisions des pouvoirs publics. Il est enfin confronté aux aléas, comme les annulations, les impayés, les dégradations, ou les litiges avec les locataires ou les voisins.

Investir dans le marché immobilier locatif saisonnier ou touristique en France en 2024 peut donc être une bonne idée, à condition de bien choisir son bien, sa localisation, son régime fiscal, et son mode de gestion. Il faut également être conscient des avantages et des inconvénients de ce type de location, et se tenir informé des évolutions du marché et de la législation.

Quel avenir pour le marché immobilier locatif en France ?

Le marché immobilier locatif en France est confronté à de nombreux défis en 2024, après une année 2023 marquée par une baisse des ventes et des prix. Plusieurs facteurs ont contribué à cette évolution, comme la crise économique, la hausse des taux de crédit, le durcissement des conditions d’accès à la propriété, ou la réforme du DPE. Ces facteurs ont entraîné une tension du marché locatif, avec une baisse de l’offre, une hausse des loyers, et une forte disparité selon les villes. Certaines villes, comme Paris, Lyon, ou Bordeaux, sont très tendues, avec des prix élevés, une offre faible, une demande forte, et une rentabilité faible. D’autres villes, comme Nantes, Rennes, ou Toulouse, sont plus attractives, avec des prix plus abordables, une offre plus importante, une demande soutenue, et une rentabilité plus élevée. Investir dans l’immobilier locatif en France en 2024 peut donc être une opportunité intéressante, à condition de bien choisir son bien, sa localisation, son régime fiscal, et son mode de gestion. Il faut également profiter des dispositifs de défiscalisation existants, comme le Pinel, le Denormandie, le Malraux, ou le Censi-Bouvard, qui permettent de réduire ses impôts en investissant dans des logements neufs ou anciens. Le locatif saisonnier ou touristique peut également être une option, mais il présente des risques et des contraintes liés à la réglementation, à la fiscalité, à la rentabilité, et aux aléas. Le marché immobilier locatif en France a donc un avenir incertain, qui dépendra de la conjoncture, de la politique du logement, et des nouvelles tendances de consommation.