Sous-location de logement pendant les vacances : risques et règles

Trois semaines de vacances, un appartement vide, une plateforme de location de courte durée à portée de clic : pour un locataire, la tentation de sous-louer son logement le temps de son absence est forte, surtout dans les villes touristiques. Le calcul semble simple, quelques nuits couvrant le loyer du mois. Il oublie pourtant l’essentiel : un locataire n’est pas propriétaire, et la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la sous-location.

La règle : pas de sous-location sans accord écrit

Le locataire ne peut sous-louer son logement qu’avec l’accord écrit du propriétaire, y compris sur le prix. Le loyer demandé au sous-locataire, rapporté au mètre carré, ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Le locataire doit en outre remettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours. Et si le bail principal prend fin, le sous-locataire ne dispose d’aucun droit à l’égard du propriétaire.

Une annonce publiée sur une plateforme sans cet accord constitue donc une sous-location interdite, même pour quelques nuits, même si les voyageurs sont discrets.

Demander l’accord, la bonne méthode

Rien n’empêche un locataire de demander l’autorisation. La demande se fait par écrit et précise les dates, le prix demandé aux voyageurs et le nombre de personnes accueillies. Le propriétaire reste libre de refuser. S’il accepte, son accord écrit doit porter sur le prix, et c’est ce document que le locataire remettra au sous-locataire avec une copie du bail. Un accord ponctuel, limité à une période de vacances, protège les deux parties : le propriétaire sait qui occupe son logement, et le locataire évite toute contestation.

Ce que risque le locataire

La résiliation du bail. La sous-location non autorisée est un manquement grave aux obligations du locataire. La clause résolutoire du bail ne peut pas jouer pour ce motif : le propriétaire doit demander au juge de prononcer la résiliation, et la procédure d’expulsion qui peut suivre obéit ensuite aux règles habituelles.
Le remboursement des sous-loyers. La Cour de cassation juge depuis 2019 que les sommes perçues par un locataire qui sous-loue sans autorisation appartiennent au propriétaire. Le locataire peut donc être condamné à reverser tout ce que lui ont rapporté ses voyageurs.
Des dommages et intérêts si les passages répétés ont dégradé le logement ou causé un préjudice au propriétaire.
Des problèmes d’assurance : l’assurance habitation du locataire ne couvre pas toujours les dégâts causés lors d’une occupation de ce type, ce qui vaut la peine d’être vérifié avant tout projet.

En copropriété, le règlement peut aussi encadrer ou interdire les locations de courte durée, ce qui expose le propriétaire lui-même aux reproches du syndic.

Comment le propriétaire s’en aperçoit, et comment réagir

Les indices sont souvent visibles : une annonce montrant les photos du logement, des allées et venues de voyageurs avec valises, un signalement d’un voisin ou du syndic. Les plateformes affichent souvent des photos assez précises pour reconnaître le logement, et les avis des voyageurs permettent de dater les séjours. La réaction se prépare avec méthode.

Rassembler des preuves : captures d’écran datées de l’annonce, du calendrier de réservation et des avis des voyageurs, puis, si nécessaire, un constat dressé par un commissaire de justice.
Mettre le locataire en demeure par écrit de cesser la sous-location et de restituer les sommes perçues.
Saisir le juge si la sous-location continue, pour demander la résiliation du bail, la restitution des sous-loyers et des dommages et intérêts.

Les preuves admises et les sanctions que les juges prononcent sont détaillées dans le guide de Mon Avocat Bailleur sur la sous-location non autorisée.

Les solutions qui restent permises

Héberger gratuitement un proche pendant son absence n’est pas une sous-location : le locataire peut confier ses clés à un membre de sa famille ou à un ami, à condition de ne percevoir aucune contrepartie et de rester responsable du logement et de ses occupants. Louer une seule chambre à des voyageurs, en revanche, reste une sous-location soumise à l’accord écrit du propriétaire. Dans tous les cas, l’assurance habitation doit être vérifiée et, en copropriété, les voisins prévenus.

Et si c’est le propriétaire qui loue sa résidence principale ?

Le propriétaire qui loue sa propre résidence principale à des vacanciers relève d’un autre cadre. La loi limite le nombre de jours de location par an et impose une déclaration préalable du meublé de tourisme, qui donne lieu à un numéro de déclaration. En copropriété, le règlement s’applique à lui comme à n’importe quel occupant.

Partir en vacances et rentabiliser son logement est tentant. Pour un locataire, cela passe d’abord par une demande écrite au propriétaire : un accord en bonne et due forme, avec le prix et les dates, évite un litige qui peut coûter bien plus cher que quelques nuits de location.