Peut-on passer par une SCI pour effectuer un investissement locatif ?
Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier, mais vous voulez limiter les risques pour votre famille. C’est le moment de penser à la création d’une SCI, mais cette décision est elle intéressante ? Pour vous aider à faire le bon choix, notre blog immobilier vous présente par cet article (les avantages comme les inconvénients) de monter une SCI dans le but de faire un investissement locatif.
En fonction de votre situation, vous pouvez passer une SCI (Société Civile immobilière)
Une SCI ou Société Civile Immobilière est une société qui permet la gestion d’un bien immobilier commun. Il faut savoir qu’il existe plusieurs types de SCI : SCI familiale, SCI de construction de vente, SCI d’attribution, SCI de jouissance à temps partagé. Mais seule la SCI familiale nous intéresse dans cette partie. Ce type de société a un double but : l’acquisition et la gestion du patrimoine immobilier (une SCI investissement locatif).
C’est quoi une Société Civile immobilière (SCI) ?
Définition
Le terme de Société Civile Immobilière (SCI) désigne l’ensemble des sociétés civiles ayant pour objet l’immobilier. La SCI gère et administre les biens immobiliers qu’elle possède : location (exception faite de la location meublée interdite de par son statut civil) vente, achat. La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés d’autant plus quand vous souhaitez faire une SCI investissement locatif.
Une création simple
Les statuts de la Société Civile Immobilière doivent être rédigés soit par acte authentique chez un notaire ou soit par acte sous seing privé. Une fois signés par tous les associés, les statuts doivent être enregistrés au centre des impôts. Ensuite la constitution de la société doit être publiée dans un journal d’annonces légales. Enfin la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés, elle acquiert alors une responsabilité morale.
Des statuts réglementés
Les associés doivent signer les statuts mentionnant la part et les apports de chaque associé, la forme de la société, son objet, le capital social, la durée sociale (maximum 99 ans), le siège social, les modalités de fonctionnement et le système de répartition du résultat.
Associés
La SCI peut être constituée entre deux ou plusieurs associés, personne physique ou personne morale.
Capital et Apport
Il n’y a pas de capital minimum exigé. Il pourra s’agir d’apports en nature (immeubles) ou en numéraires (espèces). Chaque associé reste indéfiniment responsable des dettes sociales contractées par la SCI en proportion de sa part dans le capital de constitution.
Discipline de Gestion
La SCI investissement locatif est contraignante dans son mode de fonctionnement car elle implique une rigueur et une discipline parfois pesante en termes de gestion comptable, juridique et fiscale. La gestion est remise selon les statuts entre les mains d’un ou plusieurs gérants, bénévoles ou salariés. Chaque année doit avoir lieu une Assemblée Générale durant laquelle sont prises les décisions importantes. Enfin une publication annuelle des comptes est fortement conseillée.
Principes Fiscaux
La SCI propose deux solutions pour la soumission à l’impôt, soit elle opte pour un statut translucide, on parle alors de SCI fiscalement transparente et dans ce cas, chaque associé est personnellement redevable de l’impôt en fonction de sa tranche d’imposition et de sa participation au capital ; soit elle opte pour un statut dit fiscalement opaque et dans ce cas la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (option recommandée en vue d’une capitalisation des revenus). Les associés d’une SCI restent redevables de l’Impôt sur la Fortune (ISF) puisque les parts de SCI entrent entièrement dans le patrimoine du contribuable avec pour valeur, la valeur des immeubles détenus au 1er janvier de l’année d’imposition à laquelle il convient d’ajouter les autres éléments de l’actif social de la SCI et de déduire les dettes de la société.
Passer par une SCI peut représenter de multiples avantages sur différents plans
La possibilité de transmettre par anticipation le patrimoine locatif à votre famille. La transmission par anticipation est un atout majeur avec la SCI investissement locatif. En effet, vous pouvez laisser à vos enfants vos parts dans la société, en comptant le nombre pour ne pas dépasser la limite d’abattement en dessus duquel des droits doivent être réglés. A côté, un associé n’a pas le droit de vendre ses parts sans le consentement préalable des autres associés tel que le statut doit le prévoir.
Mais le passage par une SCI peut représenter quelques inconvénients
Étant une société, une SCI doit être gérée. Vous devez réunir les associés en Assemblée générale tous les ans. Il est de votre devoir de tenir à jour la comptabilité de la société. Sur le plan fiscal, une SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés et ne peut donc pas adopter une gestion commerciale et encaisser des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En raison du type d’imposition, il n’est pas possible de louer un logement meublé si vous passez par une SCI. En même temps, votre SCI ne peut pas effectuer une activité de marchand de biens en achetant des biens en état délabré et les rénover pour les revendre ensuite et encaisser une plus-value.
