Les 7 choses à vérifier avant d’investir dans un hôtel

Investir dans un hôtel attire de plus en plus d’investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine. Avec des rendements pouvant atteindre 8 à 12% selon les emplacements, l’hôtellerie séduit aussi bien les particuliers que les investisseurs institutionnels. Mais attention : sans une analyse rigoureuse des fondamentaux, ce type d’investissement peut rapidement devenir un gouffre financier. Découvrez les clés pour réussir un investissement hôtelier rentable en 2025.

L’essentiel à retenir

• Le marché hôtelier reste porteur en 2025 : +25 % d’investissements sur un an et de nouveaux records de taux d’occupation à Paris et dans les métropoles régionales ^{Welcome Plateforme, BNP Paribas RE}.
• Diversifiez ! Investir en direct, via SCPI spécialisées ou crowdfunding, réduit les risques et permet de choisir son niveau d’implication.
• Analysez stricto sensu : état de l’actif, rentabilité, équipe dirigeante, qualité de l’exploitant, tendance long terme et conformité ESG.
• La durabilité et la traçabilité ESG s’imposent comme des critères premium pour valoriser votre actif (plus 4,8 % de valeur en moyenne, Cushman & Wakefield 2025).
• Méfiez-vous des “affaires” : vérifier l’historique de rentabilité, la valeur réelle, l’environnement concurrentiel et l’évolution du cycle.
• Un accompagnement expert (avocat, gestionnaire de patrimoine, cabinet sectoriel) reste la clé pour sécuriser chaque étape de l’investissement.

Vous souhaitez investir dans un hôtel et sécuriser votre patrimoine à long terme ? Ce guide vous livre les étapes essentielles, les erreurs à éviter, et les clés pour cerner les tendances 2025 du marché hôtelier.

Les différentes formes d’investissement hôtelier

L’investissement hôtelier peut prendre plusieurs formes :

• Achat direct : devenez propriétaire exploitant ou bailleur d’un hôtel entier ou d’une résidence hôtelière.
• SCPI spécialisées : investissez de façon mutualisée, dans des portefeuilles d’actifs hôteliers, tout en déléguant la gestion et la diversification du risque.
• Crowdfunding hôtelier : investissez dès 1 000 €, sur des plateformes agréées, au sein de projets de développement hôteliers, avec rendement fixé à l’avance et suivi professionnel.
• Actions cotées : investissez dans des groupes hôteliers, permettant d’accéder à une liquidité boursière et une exposition globale au secteur.

Exemple : En 2024, près de 18 % des nouveaux investisseurs hôteliers ont opté pour la SCPI ou le crowdfunding pour garantir agilité et mutualisation.

7 critères clés avant d’investir

1. Emplacement et attractivité touristique (proximité gares, aéroports, sites touristiques, zones d’affaires).
2. Analyse financière : rentabilité Net, EBITDA, flux de trésorerie, dettes, capacité à générer un ROI à 7 ans.
3. Qualité du gestionnaire/autonomie d’exploitation : solidité de l’exploitant, équipe en place, faible turnover.
4. État de l’immeuble : diagnostics techniques, conformité normes ERP/incendie/PMR, investissements à prévoir.
5. Réputation digitale et expérience client : avis TripAdvisor, Booking, Google (note cible : >8/10 et >200 avis pour sécuriser la demande).
6. Potentiel de valorisation : capacité à générer une hausse du taux d’occupation, de l’ADR, ou à capter de nouveaux segments (familles, affaires, tourisme local).
7. Environnement concurrentiel : cartographie des hôtels voisins, niveau de saturation.

Critères ESG : Quel impact sur la valeur ?

Depuis 2023, les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) sont scrutés par 74 % des investisseurs. La certification (Clef Verte, GSTC…) peut valoriser un actif de +4,8 % en 2025 et rassurer les financeurs.

“Intégrer l’ESG, c’est garantir la pérennité de son investissement et répondre à une clientèle toujours plus sensible aux critères durables.”
Jean-Marc L., Investisseur hôtelier, Paris, mars 2025

• Bénéfices concrets : baisse du coût énergétique, accès plus facile à des financements labellisés, hausse de la valeur active à la revente.
• Attention : Le “greenwashing” (certification de surface) est un piège. Préférez des actifs dont la traçabilité, les résultats et les certifications sont vérifiables.

Tableau comparatif : achat direct, SCPI, crowdfunding

Mode d’investissement	Budget minimum	Rendement cible 2024	Niveau de risque	Implication	Fiscalité
Achat direct	> 500 000 €	6-9 %	Élevé	Totale	LMNP, LMP, foncier
SCPI Hôtellerie	10 000 €	4,5-5,2 %	Moyen	Nulle	Revenus fonciers
Crowdfunding	1 000 €	7-10 % (projets sélectionnés)	Moyen à élevé	Faible	Intérêts

Comment éviter les pièges classiques

• Ne suivez pas les “coups” : Investir dans un hôtel faiblement valorisé masque souvent des faiblesses opérationnelles, un cycle défavorable ou des frais cachés.
• Méfiez-vous du chiffre d’affaires unique : privilégiez le rendement net, analysez l’occupation, les marges brutes et les charges fixes.
• Due diligence complète : vérifiez existences d’éventuelles dettes, conformité juridique, et antériorité des litiges.
• Mise en garde expert : Penser qu’un “bel emplacement” suffit à garantir la réussite est une erreur. La qualité de l’exploitant prime. “Un hôtel bien géré sur un emplacement moyen peut surperformer un hôtel mal géré en emplacement premium.”

Zoom 2025 : Marché hôtelier en France

• +25 % d’investissements en 2024 : 2,7 Mds € engagés, records sur Paris, Bordeaux, et Côte d’Azur, portée par la reprise post-Covid, JO 2024 et tourisme international ^{Welcome Plateforme, BNP Paribas RE}.
• Rendement moyen attendu : 13,6 % de ROE annuel sur le secteur hôtelier en 2025 (Cushman & Wakefield).
• Tendance ESG/Green premium : 74 % des investisseurs considèrent les certifications environnementales comme des critères majeurs pour sélectionner un hôtel en 2025.

Notre Avis

L’avis de nos experts

En 2025, l’investissement dans l’hôtellerie demeure une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine, profiter de la croissance du tourisme et optimiser la transmission intergénérationnelle. L’hôtellerie reste un marché résilient, mais la réussite dépend d’un couple emplacement-exploitant d’exception et d’une intégration sincère des critères ESG. Pour se donenr toutes les chance de réussir d’investir dans un hôtel, un accompagnement spécialisé (juridique et patrimonial) est chaudement recommandé sur ce segment en mutation rapide.

L’avis des utilisateurs

“J’ai investi via une SCPI hôtelière : bonne rentabilité, zéro gestion… et performance constante en 2023/2024 malgré les incertitudes. – Marc D., Lyon, avis Trustpilot, mai 2024”

“Ravis de la montée du marché régional, mais il faut bien valider la réputation et la gestion : l’état du personnel et les retours clients sur Booking sont essentiels !” – Julie P., Bordeaux, Google Avis, février 2024

Ce que nous en retenons

L’investissement hôtelier s’adresse à l’investisseur exigeant, qui saura sécuriser rentabilité, transmission et diversification… à condition d’être méthodique, bien accompagné et exigeant sur le choix d’actif. Le segment est dynamique mais sélectif : ne cédez pas à la précipitation.

FAQ : Les questions les plus posées

Combien faut-il investir pour acheter un hôtel ?

Le budget minimum pour Investir dans un hôtel exploitable démarre à 500 000 € hors frais, mais les opérations rentables en centre-ville ou zone touristique requièrent souvent plus de 1 M€. Des solutions indirectes existent dès 1 000 € en crowdfunding ou 10 000 € via SCPI.

Quel rendement viser en 2025 ?

Le rendement net cible varie de 4,5 % (SCPI) à 9 % (achat direct et gestion optimisée). Le ROE moyen s’affiche à 13,6 % sur le secteur, mais le niveau de risque reste à pondérer selon le mode de détention et la conjoncture.

Quelles sont les étapes de l’investissement hôtelier ?

1. Définir son profil investisseur et l’enveloppe financière.
2. Analyser le marché local, sélectionner le type d’opération (achat direct, SCPI, crowdfunding).
3. Mener une due diligence approfondie (finances, état, équipe, réputation, conformité).
4. Finaliser l’acquisition ou la souscription avec l’aide d’un expert.
5. Assurer la gestion courante ou déléguer intégralement selon le véhicule choisi.

Quels pièges éviter absolument ?

Méfiez-vous des affaires trop belles pour être vraies, des actifs mal exploités ou sous-évalués, et des cycles baissiers non anticipés. Vérifiez votre exposition au risque, la solidité du portage, et entourez-vous de professionnels pour toutes les dimensions juridiques et fiscales.

Quels atouts fiscaux en 2025 ?

Le statut LMNP/LMP (location meublée), l’amortissement du bien, et l’usufruit temporaire via SCPI offrent une optimisation fiscale forte. Avant d’investir dans un hôtel, demandez un audit personnalisé auprès de votre cabinet de gestion de patrimoine pour exploiter au mieux les leviers fiscaux adaptés à votre situation.

Article mis à jour et optimisé par Franck le 30/10/2025